Re­stau­rant kau­fen oder mieten?

Eine Gasse mit verschiedenen Tischen eines Gastronomiebetriebs
Wenn Sie ein Re­stau­rant er­öff­nen, stellt sich die Fra­ge, wel­chen Ver­trag Sie ab­schlies­sen. Wir er­klä­ren Ih­nen den Kauf­ver­trag, den Miet­ver­trag, den Pacht­ver­trag und den Fran­chise­ver­trag und zei­gen Ih­nen die Un­ter­schie­de so­wie die Vor- und Nach­tei­le auf. 

Be­ra­tung Betriebsführung

Sie möch­ten sich vor dem Ab­schluss ei­nes Ver­tra­ges be­ra­ten las­sen? Un­se­re Part­ner ist auf die Be­ra­tung von Klein­un­ter­neh­men spe­zia­li­siert und hat star­ken Be­zug zur Gas­tro­no­mie und zu wirt­schaft­li­chen Themen.

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Kau­fen

Schlies­sen Sie ei­nen Kauf­ver­trag ab, dann wird Ih­nen das Ei­gen­tum am Lo­kal über­tra­gen. So­mit «ge­hört» Ih­nen das Lo­kal. Von ei­nem ab­ge­schlos­se­nen Kauf kön­nen Sie nicht ein­fach zu­rück­tre­ten, des­halb soll­ten Sie ei­nen Im­mo­bi­li­en­kauf gut über­den­ken. Las­sen Sie sich auf kei­nen Fall un­ter Druck set­zen und über­stür­zen Sie nichts.

Der Kauf­ver­trag ei­ner Im­mo­bi­lie muss schrift­lich ab­ge­schlos­sen und von ei­nem No­tar öf­fent­lich be­glau­bigt wer­den. Of­fi­zi­ell ge­hört das Re­stau­rant aber erst nach dem Ein­trag in das Grund­buch Ihnen.

Vor­tei­le

  • Fle­xi­bi­li­tät, da kei­ne Ab­hän­gig­keit vom Ver­mie­ter besteht.
  • Es be­steht eine hö­he­re Kre­dit­wür­dig­keit bei Ban­ken durch eine Immobiliensicherheit.
  • Die Im­mo­bi­lie kann als Ka­pi­tal­ein­la­ge die­nen und Ein­kom­men generieren.

Nach­tei­le

  • Ho­her Ka­pi­tal­auf­wand ist notwendig.
  • Es ist viel Ka­pi­tal in der Im­mo­bi­lie ge­bun­den, das nicht mehr für den Be­trieb ver­wen­det wer­den kann.
  • Der Un­ter­halt muss selbst fi­nan­ziert werden.
  • Im Fal­le ei­nes Schei­terns dro­hen hohe Verluste.

Mie­ten und Pachten

Miet­ver­trag

Im Ge­gen­satz zum Kauf­ver­trag wird Ih­nen beim Miet­ver­trag das Lo­kal zum Ge­brauch über­las­sen. Da­für müs­sen Sie dem Ver­mie­ter ei­nen Miet­zins be­zah­len. Beim Aus­lau­fen des Miet­ver­tra­ges sind Sie ver­pflich­tet, das Lo­kal wie­der dem Ver­mie­ter zu über­ge­ben. Das be­deu­tet, dass das Lo­kal nicht Ih­nen «ge­hört». Wir emp­feh­len Ih­nen, ei­nen Miet­ver­trag im­mer schrift­lich abzuschliessen.

Neh­men Sie den Miet­zins ge­nau un­ter die Lupe. Bei der Höhe der Mie­te spie­len ver­schie­de­ne Fak­to­ren eine Rol­le wie der Stand­ort, An­zahl Sitz­plät­ze des Lo­kals, ob es sich um ei­nen Roh­bau han­delt, aber auch die Lauf­kund­schaft und die Kon­kur­renz. Der Miet­zins soll­te zwi­schen 8–12 % des jähr­li­chen Um­sat­zes be­tra­gen. Ei­nen hö­he­ren Miet­zins soll­ten Sie nicht ver­ein­ba­ren, weil die­ser für Sie wahr­schein­lich nicht trag­bar ist.

Pacht­ver­trag

Ein Pacht­ver­trag ist dem Miet­ver­trag ähn­lich. Das Lo­kal wird Ih­nen aber nicht nur zum Ge­brauch, son­dern auch zur Nut­zung über­las­sen. Pach­ten Sie ein be­reits be­stehen­des Re­stau­rant, wer­den Ih­nen die Räu­me und das In­ven­tar mit­samt den Ge­schäfts­be­zie­hun­gen über­ge­ben. Der Pacht­ver­trag muss nicht schrift­lich er­fol­gen. Aus Be­weis­grün­den emp­feh­len wir im­mer ei­nen schrift­li­chen Ver­trag. Aus­ser­dem ist es emp­feh­lens­wert, dass Sie sich über die Höhe ei­nes fai­ren Pacht­zin­ses erkundigen.

Un­ter­schie­de

Ein zen­tra­ler Un­ter­schied zum Miet­ver­trag liegt dar­in, dass die Un­ter­halts­pflicht und die Pflicht zur sorg­fäl­ti­gen Be­wirt­schaf­tung beim Pacht­ver­trag wei­ter ge­hen als beim Miet­ver­trag. Im Un­ter­schied zum Miet­ver­trag ha­ben Sie beim Pacht­ver­trag als Päch­ter län­ge­re Kün­di­gungs­fris­ten und län­ge­re Fris­ten bei Zahlungsrückständen.

Vor­tei­le

  • Der Ka­pi­tal­auf­wand ist ge­rin­ger als beim Kauf.
  • Aus­stieg ist spä­tes­tens beim Aus­lau­fen des Miet­ver­tra­ges bzw. Pacht­ver­tra­ges mög­lich (ge­rin­ge­res Risiko).
  • Eine früh­zei­ti­ge Auf­lö­sung oder ein Wei­ter­ver­kauf des Miet­ver­tra­ges bzw. Pacht­ver­tra­ges ist un­ter be­stimm­ten Be­din­gun­gen möglich.

Nach­tei­le

  • Es be­steht eine ge­wis­se Ab­hän­gig­keit vom Ver­mie­ter bzw. Ver­päch­ter (Er­neue­run­gen, Reparaturen).
  • Nach Ab­lauf des Ver­trags kann der Ver­mie­ter bzw. der Ver­päch­ter die Mie­te resp. den Pacht­zins er­hö­hen oder den Ver­trag nicht er­neu­ern. Sie als Mie­ter bzw. Päch­ter ver­lie­ren un­ter Um­stän­den Ihr in­ves­tier­tes Kapital.
Bevor ein Kauf- oder Mietvertrag in der Gastronomie abgeschlossen wird, sollten die Vor- und Nachteile abgewogen werden.

Fran­chise­ver­trag

Beim Ab­schluss ei­nes Fran­chise­ver­trags über­neh­men Sie das Ge­schäfts­mo­dell vom Fran­chise­ge­ber ge­gen Be­zah­lung. Sie als Fran­chise­neh­mer gel­ten fi­nan­zi­ell als selbst­stän­di­ger Un­ter­neh­mer und tra­gen des­halb das vol­le Ri­si­ko. Je­doch kön­nen Sie vom Wis­sen und den Er­fah­run­gen des Ge­schäfts­part­ners (Fran­chise­ge­ber) pro­fi­tie­ren. Fran­chi­sing wird des­halb auch als «ab­hän­gi­ge Selbst­stän­dig­keit» be­zeich­net. Be­kann­te Bei­spie­le für Fran­chise­un­ter­neh­men sind McDonald’s, Bur­ger King oder Coop Pronto.

Für Sie als Fran­chise­neh­me­rin ist es wich­tig, dass Sie sich ge­naue In­for­ma­tio­nen über den Ge­schäfts­part­ner be­schaf­fen und sich über die Ri­si­ken im Kla­ren sind. Ihr Ge­schäfts­part­ner soll­te Sie über die Pro­duk­te und das Sys­tem de­tail­liert aufklären.

Vor­tei­le

  • Ge­rin­ge­res Ri­si­ko dank ei­nem be­reits eta­blier­ten Geschäftsmodell.
  • Fran­chise­neh­mer pro­fi­tie­ren von Er­fah­run­gen, dem Wis­sen und dem Ka­pi­tal des Franchisegebers.
  • Un­ter­stüt­zung bei der Stand­ort­ana­ly­se, schnel­ler Marktzugang.
  • Fran­chise­neh­mer pro­fi­tiert vom Mar­ken­na­men und den Mar­ke­ting­ak­ti­vi­tä­ten des Franchisegebers.
  • Ver­mei­dung von teu­ren Feh­lern dank der Un­ter­stüt­zung und Schu­lung des Franchisegebers.
  • Güns­ti­ge Ein­kaufs­kon­di­tio­nen dank des ge­mein­sa­men Einkaufs.

Nach­tei­le

  • Ab­hän­gig­keit von der Ge­schäfts­po­li­tik der Franchisegeberin.
  • Die lau­fend ge­schul­de­te Fran­chise­ge­bühr kann das Ein­kom­men der Fran­chise­neh­me­rin stark schmälern.
  • Der Fran­chise­neh­mer trägt das un­ter­neh­me­ri­sche Ri­si­ko, ob­wohl sei­ne un­ter­neh­me­ri­sche Frei­heit und sein Ein­fluss stark ein­ge­schränkt sind.
  • Oft schwie­rig aus dem Ver­trag aus­zu­stei­gen auf­grund lang­fris­ti­ger Ver­pflich­tung zur Zusammenarbeit.
  • Ab­hän­gig­keit vom Image der Mar­ke, wenn an­de­re Fran­chise­neh­mer Feh­ler ma­chen, kann das auf die gan­ze Ket­te abfärben.

Fa­zit

Wel­cher Ver­trag für Sie der rich­ti­ge ist, hängt von Ih­nen, Ih­rer Si­tua­ti­on und Ih­rer Be­triebs­idee ab. Es ist wich­tig, dass Sie sich vor je­dem Ver­trags­ab­schluss des­sen Vor- und Nach­tei­le be­wusst sind und sich im Kla­ren sind, wor­auf Sie sich ein­las­sen. Egal für wel­chen Ver­trag Sie sich ent­schei­den, schlies­sen Sie die­sen in je­dem Fall schrift­lich ab. Wenn es zu Strei­tig­kei­ten kommt, ha­ben Sie et­was in der Hand.

Un­se­re Lösungen

Vor­la­ge Finanzanalyse

Mit der Vor­la­ge zur Fi­nanz­ana­ly­se kön­nen Sie die Bi­lanz- und Er­folgs­kenn­zah­len be­rech­nen und be­ur­tei­len las­sen. So wis­sen Sie, wo Ihr Be­trieb fi­nan­zi­ell steht. Ex­cel-Do­ku­ment mit 2 Ta­bel­len und An­lei­tung — Preis Fr. 28.-

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Grund­kurs Gastronomieführung

Der Grund­kurs Gas­tro­no­mie­füh­rung der Schwei­zer Gas­tro­no­mie­fern­schu­le ver­mit­telt Ih­nen die grund­le­gen­den Kennt­nis­se des Ver­trags­recht. Zu­sätz­lich er­fah­ren Sie mehr über wich­ti­ge The­men der Be­triebs­füh­rung in der Gastronomie.

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