Schlüs­sel­geld: Ach­tung vor über­teu­er­ter Inventarübernahme

Schlüsselgeld bezahlt ein Neumieter für die Übernahme eines Mitvertrags in der Gastronomie
Das so­ge­nann­te Schlüs­sel­geld, also der Be­trag, den ein Neu­mie­ter be­zah­len muss, da­mit er ei­nen be­stehen­den Miet­ver­trag über­neh­men kann, er­lebt ei­nen re­gel­rech­ten Boom. Ge­wief­te Immobilien­händler ha­ben das Ein­kas­sie­ren von über­höh­ten Schlüs­sel- oder Ab­lö­se­gel­dern zum Geschäfts­modell ent­wi­ckelt. Da die­se Gel­der meist nicht of­fen de­kla­riert, son­dern in über­ris­se­nen Inventar­preisen ver­steckt sind, ist ohne pro­fes­sio­nel­le Inventar­schätzung schwie­rig zu eru­ie­ren, wie hoch das ef­fek­ti­ve Ab­lö­se­geld ist. 

Un­ter­neh­mens­be­ra­tung Sil­ly Asses

Wün­schen Sie eine per­sön­li­che Be­ra­tung? Sil­ly As­ses ist auf die Be­ra­tung von Klein­un­ter­neh­men spe­zia­li­siert mit star­kem Be­zug zur Gas­tro­no­mie und zu wirt­schaft­li­chen Themen.

Die Pro­ble­ma­tik ist seit län­ge­rem be­kannt, vor al­lem im De­tail­han­del wer­den gro­tes­ke Be­trä­ge be­zahlt, um an gu­ten La­gen ein Ge­schäft zu er­gat­tern. An der Bahnhof­strasse in Zü­rich spricht man von meh­re­ren Mil­lio­nen Fran­ken, die Luxus­konzerne und inter­nationale Ket­ten hin­blät­tern, nur um ei­nen Miet­ver­trag zu er­hal­ten. Wohl­ge­merkt: Die Mie­ten sind des­halb nicht tie­fer. Das Schlüs­sel­geld wird für den Platz be­zahlt, oft­mals be­grün­det mit «Preis für Re­pu­ta­ti­on und Kun­den­stamm», «Good­will» oder ähn­lich ne­bu­lö­sen Umschreibungen.

Völ­lig über­teu­er­te Inventarpreise 

In der Gas­tro­no­mie sind die Schlüs­sel­gel­der tie­fer, aber auch hier gibt es kei­ne ra­tio­na­le Be­grün­dung für über­teu­er­te In­ven­tar­über­nah­men. So wer­den bei Keb­ab­stän­den Stüh­le, Ti­sche und Kü­chen­ge­rä­te, die viel­leicht Fr. 10’000.- wert sind, für über Fr. 100’000.- ver­kauft, bei Re­stau­rants geht es rasch um eine hal­be Mil­li­on Fran­ken fürs In­ven­tar. Der Vor­mie­ter und der Im­mo­bi­li­en­ver­mitt­ler pro­fi­tie­ren mas­siv vom Wei­ter­ver­kauf des Miet­ver­trags (oder der GmbH). Dazu kommt, dass Im­mo­bi­li­en­händ­ler wie gastrokaufen.ch oder Re­mi­com die­se Pra­xis zu­sätz­lich be­feu­ern, in­dem sie sich dar­auf spe­zia­li­sie­ren, Be­trie­be mit be­stehen­den Miet­ver­trä­gen zu über­höh­ten Schlüs­sel­gel­dern weiterzuvermitteln.

Un­er­fah­re­ne Gas­tro­no­men leiden 

Leid­tra­gen­de sind oft schlecht aus­ge­bil­de­te Gas­tro­no­men, die sich den Traum vom ei­ge­nen Im­biss oder Re­stau­rant er­fül­len wol­len und da­für viel zu hohe Ri­si­ken ein­ge­hen. Be­son­ders Aus­län­der lei­hen sich oft von Lands­leu­ten Geld oder neh­men Klein­kre­di­te auf und las­sen sich von Im­mo­bi­li­en­händ­lern über den Tisch zie­hen. Die Lie­gen­schafts­be­sit­zer pro­fi­tie­ren zwar nicht vom Schlüs­sel­geld, sie mi­schen aber kräf­tig mit, wenn es dar­um geht, die Mie­ten hoch­zu­trei­ben. Auch hier sind die Im­mo­bi­li­en­händ­ler fe­der­füh­rend, in­dem sie ver­su­chen, über­ris­se­ne Mie­ten am Markt zu plat­zie­ren. Um gute Be­triebs­kon­zep­te geht es kaum mehr, die Be­sit­zer wol­len ein­fach mög­lichst viel Mie­te raus­ho­len. Es wird in Kauf ge­nom­men, dass die Be­trie­be so kaum Über­le­bens­chan­cen ha­ben und die Mie­ter in im­mer kür­ze­ren Ab­stän­den den Bet­tel hin­schmeis­sen. Dass da­mit die Qua­li­tät des An­ge­bots nicht steigt, liegt auf der Hand.

Das führt dazu, dass er­fah­re­ne Gastro­un­ter­neh­mer kaum mehr be­zahl­ba­re Lo­ka­li­tä­ten fin­den. Ent­we­der ist die Mie­te viel zu hoch oder es wer­den über­ris­se­ne Schlüs­sel­gel­der ver­langt, oft so­gar bei­des. Da sich im­mer ein Dum­mer fin­det, der zu viel zahlt, hat kaum eine Chan­ce, wer sau­ber kal­ku­liert. Die Im­mo­bi­li­en­händ­ler nen­nen das freie Markt­wirt­schaft. Dass die­ser freie Markt vor al­lem da­von lebt, dass sehr gut in­for­mier­te Ver­käu­fer auf schlecht aus­ge­bil­de­te “Träu­mer” tref­fen, wird ger­ne unterschlagen.

Be­son­ders für un­er­fah­re­ne Gas­tro­no­men, lohnt sich eine Grund­aus­bil­dung. Sie hilft ih­nen, die Rea­li­tät ein­zu­schät­zen und die rich­ti­gen Ent­schei­dun­gen zu treffen.

Ein Gastronom bei der Immobilienübergabe

Recht­li­che Situation 

Schlüs­sel­gel­der sind grund­sätz­lich le­gal, so­lan­ge der Ver­mie­ter nicht in­vol­viert ist. Der Ver­mie­ter darf nicht pro­fi­tie­ren und nichts wis­sen vom Schlüs­sel­geld. Ist der Ver­mie­ter in­vol­viert, han­delt es sich um ein nich­ti­ges Kopp­lungs­ge­schäft, da die Über­nah­me des Miet­ver­trags mit ei­nem an­de­ren Ge­schäft, näm­lich der Schlüs­sel­geld­zah­lung “ge­kop­pelt” ist. In ei­nem sol­chen Fall ist die Schlüs­sel­geld­zah­lung nicht ge­schul­det und kann zu­rück­ge­for­dert wer­den. Der Miet­ver­trag bleibt bestehen.

Er­fährt der Ver­mie­ter erst im Nach­hin­ein vom Schlüs­sel­geld, kann er da­ge­gen nichts mehr un­ter­neh­men. Der Ver­mie­ter kann sich aber im Vor­feld ge­gen den pro­fit­ori­en­tier­ten Wei­ter­ver­kauf des Miet­ver­trags ab­si­chern, in­dem er im Miet­ver­trag fest­legt, dass die Be­din­gun­gen der Wei­ter­ga­be of­fen­zu­le­gen sind. Wer­den dar­in über­trie­be­ne Ent­schä­di­gun­gen ver­langt, kann der Ver­mie­ter den Wei­ter­ver­kauf an den neu­en Mie­ter ablehnen.

Tipps für die Praxis 

Wor­auf müs­sen Sie bei der Über­nah­me ei­nes Gas­tro­no­mie­be­triebs ach­ten? Wor­an er­ken­nen Sie ver­steck­te Schlüsselgelder?

Ein Merk­mal se­riö­ser An­ge­bo­te ist die In­ven­tar­schät­zung durch eine un­ab­hän­gi­ge In­stanz, wie Gas­tro­con­sult AG. Las­sen Sie im Zwei­fels­fall das In­ven­tar schät­zen. Wenn der Über­nah­me­preis da­von ab­weicht, über­le­gen Sie, ob es da­für Grün­de gibt (tie­fer Miet­preis, Kun­den­stamm) und ob Sie den Über­nah­me­preis in­ner­halb von höchs­tens 5 Jah­ren er­wirt­schaf­ten können.

Eine Mie­te in Ab­hän­gig­keit vom Um­satz macht die Kal­ku­la­ti­on ein­fa­cher und zeigt das Be­stre­ben des Ver­mie­ters, eine se­riö­se Part­ner­schaft ein­zu­ge­hen. Nut­zen Sie un­se­ren Bud­get­rech­ner für eine gro­be Schät­zung ei­nes trag­ba­ren Miet­zin­ses. Üb­lich sind 8 – 12 %, bei Nacht­lo­ka­len bis 15 %. Mie­ten, die deut­lich über 12 % (bei Nacht­lo­ka­len über 15 %) des bud­ge­tier­ten Um­sat­zes lie­gen, sind nicht tragbar.

Las­sen Sie sich nicht un­ter Druck set­zen, Im­mo­bi­li­en­händ­ler drän­gen meist sehr rasch auf die Un­ter­schrei­bung von Ver­ein­ba­run­gen, Vor­ver­trä­gen etc., aus de­nen man nur mit Straf­zah­lun­gen wie­der raus­kommt. Zie­hen Sie Fach­per­so­nen bei, wenn Sie un­si­cher sind. Der Zu­satz­auf­wand lohnt sich.

Un­se­re Lösung

Un­ter­neh­mens­be­ra­tung Sil­ly Asses

Wün­schen Sie eine per­sön­li­che Be­ra­tung? Sil­ly As­ses ist auf die Be­ra­tung von Klein­un­ter­neh­men spe­zia­li­siert mit star­kem Be­zug zur Gas­tro­no­mie und zu wirt­schaft­li­chen Themen.

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