Sie übernehmen einen Betrieb oder haben ein Übernahmeangebot erhalten? Wir bewerten das Inventar mit aktuellen Marktwerten und erstellen eine fundierte Auflistung des Inventars. Preis gemäss individuellem Angebot.
Die Problematik ist seit längerem bekannt, vor allem im Detailhandel werden groteske Beträge bezahlt, um an guten Lagen ein Geschäft zu ergattern. An der Bahnhofstrasse in Zürich spricht man von mehreren Millionen Franken, die Luxuskonzerne und internationale Ketten hinblättern, nur um einen Mietvertrag zu erhalten. Wohlgemerkt: Die Mieten sind deshalb nicht tiefer. Das Schlüsselgeld wird für den Platz bezahlt, oftmals begründet mit «Preis für Reputation und Kundenstamm», «Goodwill» oder ähnlich nebulösen Umschreibungen.
In der Gastronomie sind die Schlüsselgelder tiefer, aber auch hier gibt es keine rationale Begründung für überteuerte Inventarübernahmen. So werden bei Kebabständen Stühle, Tische und Küchengeräte, die vielleicht Fr. 10’000.- wert sind, für über Fr. 100’000.- verkauft, bei Restaurants geht es rasch um eine halbe Million Franken fürs Inventar. Der Vormieter und der Immobilienvermittler profitieren massiv vom Weiterverkauf des Mietvertrags (oder der GmbH). Dazu kommt, dass Immobilienhändler wie gastrokaufen.ch oder Remicom diese Praxis zusätzlich befeuern, indem sie sich darauf spezialisieren, Betriebe mit bestehenden Mietverträgen zu überhöhten Schlüsselgeldern weiterzuvermitteln.
Leidtragende sind oft schlecht ausgebildete Gastronomen, die sich den Traum vom eigenen Imbiss oder Restaurant erfüllen wollen und dafür viel zu hohe Risiken eingehen. Besonders Ausländer leihen sich oft von Landsleuten Geld oder nehmen Kleinkredite auf und lassen sich von Immobilienhändlern über den Tisch ziehen. Die Liegenschaftsbesitzer profitieren zwar nicht vom Schlüsselgeld, sie mischen aber kräftig mit, wenn es darum geht, die Mieten hochzutreiben. Auch hier sind die Immobilienhändler federführend, indem sie versuchen, überrissene Mieten am Markt zu platzieren. Um gute Betriebskonzepte geht es kaum mehr, die Besitzer wollen einfach möglichst viel Miete rausholen. Es wird in Kauf genommen, dass die Betriebe so kaum Überlebenschancen haben und die Mieter in immer kürzeren Abständen den Bettel hinschmeissen. Dass damit die Qualität des Angebots nicht steigt, liegt auf der Hand.
Das führt dazu, dass erfahrene Gastrounternehmer kaum mehr bezahlbare Lokalitäten finden. Entweder ist die Miete viel zu hoch oder es werden überrissene Schlüsselgelder verlangt, oft sogar beides. Da sich immer ein Dummer findet, der zu viel zahlt, hat kaum eine Chance, wer sauber kalkuliert. Die Immobilienhändler nennen das freie Marktwirtschaft. Dass dieser freie Markt vor allem davon lebt, dass sehr gut informierte Verkäufer auf schlecht ausgebildete “Träumer” treffen, wird gerne unterschlagen.
Besonders für unerfahrene Gastronomen, lohnt sich eine Grundausbildung. Sie hilft ihnen, die Realität einzuschätzen und die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Schlüsselgelder sind grundsätzlich legal, solange der Vermieter nicht involviert ist. Der Vermieter darf nicht profitieren und nichts wissen vom Schlüsselgeld. Ist der Vermieter involviert, handelt es sich um ein nichtiges Kopplungsgeschäft, da die Übernahme des Mietvertrags mit einem anderen Geschäft, nämlich der Schlüsselgeldzahlung “gekoppelt” ist. In einem solchen Fall ist die Schlüsselgeldzahlung nicht geschuldet und kann zurückgefordert werden. Der Mietvertrag bleibt bestehen.
Erfährt der Vermieter erst im Nachhinein vom Schlüsselgeld, kann er dagegen nichts mehr unternehmen. Der Vermieter kann sich aber im Vorfeld gegen den profitorientierten Weiterverkauf des Mietvertrags absichern, indem er im Mietvertrag festlegt, dass die Bedingungen der Weitergabe offenzulegen sind. Werden darin übertriebene Entschädigungen verlangt, kann der Vermieter den Weiterverkauf an den neuen Mieter ablehnen.
Worauf müssen Sie bei der Übernahme eines Gastronomiebetriebs achten? Woran erkennen Sie versteckte Schlüsselgelder?
Ein Merkmal seriöser Angebote ist die Inventarschätzung durch eine unabhängige Instanz. Lassen Sie im Zweifelsfall das Inventar schätzen. Wenn der Übernahmepreis davon abweicht, überlegen Sie, ob es dafür Gründe gibt (tiefer Mietpreis, Kundenstamm) und ob Sie den Übernahmepreis innerhalb von höchstens 5 Jahren erwirtschaften können.
Eine Miete in Abhängigkeit vom Umsatz macht die Kalkulation einfacher und zeigt das Bestreben des Vermieters, eine seriöse Partnerschaft einzugehen. Nutzen Sie unseren Budgetrechner für eine grobe Schätzung eines tragbaren Mietzinses. Üblich sind 8 – 12 %, bei Nachtlokalen bis 15 %. Mieten, die deutlich über 12 % (bei Nachtlokalen über 15 %) des budgetierten Umsatzes liegen, sind nicht tragbar. Mit unserer Vorlage zur Finanzplanung können Sie auch verschiedene Mieten in Abhängigkeit zu den Finanzen Ihres Betriebs beurteilen.
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, Immobilienhändler drängen meist sehr rasch auf die Unterschreibung von Vereinbarungen, Vorverträgen etc., aus denen man nur mit Strafzahlungen wieder rauskommt. Ziehen Sie Fachpersonen bei, wenn Sie unsicher sind. Der Zusatzaufwand lohnt sich.
Sie übernehmen einen Betrieb oder haben ein Übernahmeangebot erhalten? Wir bewerten das Inventar mit aktuellen Marktwerten und erstellen eine fundierte Auflistung des Inventars. Preis gemäss individuellem Angebot.
Sie sind dabei einen Betrieb inklusive Inventar zu übernehmen, sind sich aber unsicher, ob die Ablösesumme gerechtfertigt ist? Unsere Partner und Gastroexperte zeigt Ihnen worauf Sie achten müssen.
Mit der Vorlage zur Finanzanalyse können Sie die Bilanz- und Erfolgskennzahlen berechnen und beurteilen lassen. So wissen Sie, wo Ihr Betrieb finanziell steht. Excel-Dokument mit 2 Tabellen und Anleitung — Preis Fr. 28.-
Oft stehen Sie als angehende Gastronomin vor dem Entscheid, welche Rechtsform Sie bei der Gründung Ihres Restaurants wählen sollen. Soll es ein Einzelunternehmen, eine GmbH oder doch eine Aktiengesellschaft werden? Die Rechtsform hat Auswirkungen auf die Gründungskosten, Haftung, Betreibung, Steuern und vieles mehr.
Wie soll ich die ganze Küchenausstattung für mein neues Restaurant bezahlen?
Wie komme ich zu einer guten aber günstigen Einrichtung in der Gastronomie?
Ich brauche für meinen Lieferdienst ein Auto, verdiene aber noch nichts. Was mache ich jetzt?
Bei solchen Problemen kann Leasing Abhilfe schaffen — sofern es richtig gemacht wird.
Dem Budget kommt in der Gastronomie eine wichtige Rolle zu. Viele Restaurants sind in einem umkämpften Markt tätig. Eine gute Budgetierung entscheidet hier schnell über den finanziellen Erfolg oder Misserfolg eines Gastronomiebetriebs.
Schlüsselgelder als Türöffner auch in der Gastronomie? Dr. iur. Eliane E.Ganz, GastroLegal.
Der Boom des Schlüsselgeldes, Dr. Armin Zucker, Verband der Geschäftsmieter.
Horrende Ablösesummen sind der Türöffner, Sonntagszeitung 22.11.2014.
Schlüsselgeld – wer zahlt und wer profitiert, NZZ 15.04.2011.
Gespräche mit Immobilienexperten.
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