Bau­be­wil­li­gun­gen spie­len in der Gas­tro­no­mie eine wich­ti­ge Rol­le. So­bald ein Ge­bäu­de oder Platz um­ge­nutzt oder be­baut wird, müs­sen Sie ein Bau­ge­such stellen. 

Vor­la­ge Be­triebs­kon­zept Gastronomie

Das Be­triebs­kon­zept der Bei­spiel­piz­ze­ria Flun­der hilft Ih­nen, ein ei­ge­nes Be­triebs­kon­zept für ei­nen Gas­tro­no­mie­be­trieb zu er­stel­len. Word-Do­ku­ment mit 20 Sei­ten — Preis Fr. 18.-

Bau­be­wil­li­gung nötig?

Das gilt zum Bei­spiel, wenn Sie Räum­lich­kei­ten neu als Take-Away, Aus­schank­räu­me oder Kü­che nut­zen wol­len. Oder möch­ten Sie pri­va­ten oder öf­fent­li­chen Bo­den neu als Ter­ras­se ver­wen­den? Dann brau­chen Sie auch ein Bau­ge­such. Über­neh­men Sie aber ein be­stehen­des Re­stau­rant oder Sie wol­len eine Ter­ras­se wie­der nut­zen, die be­reits be­wil­ligt wur­de, braucht es kein neu­es Baugesuch.

Es gibt noch wei­te­re Fäl­le, in de­nen Sie eine Bau­be­wil­li­gung brauchen:

  • Sie wol­len eine gros­se Wer­be­be­schrif­tung am Ge­bäu­de an­brin­gen? Ihre Um­nut­zung ver­ur­sacht Lärm oder an­de­re Emis­sio­nen (z. B. Ab­luft aus ei­ner Küche)?
  • Sie brau­chen eine ge­ne­rel­le Ver­län­ge­rung der Öff­nungs­zeit über die ge­setz­lich ge­re­gel­te Schlies­sungs­zeit hin­aus (z. B. eine Überzeitbewilligung)?

Für je­den die­ser Fäl­le brau­chen Sie eine Bau­be­wil­li­gung. Nur bei der Wer­be­be­schrif­tung kommt es auf den kon­kre­ten Fall an.

Inneneinrichtung eines Restaurants

Vor­ge­hen

Bau­ge­su­che müs­sen meist mit ei­nem of­fi­zi­el­len For­mu­lar bei der Ge­mein­de ein­ge­reicht wer­den. Sie fin­den die­ses auf der Web­sei­te der Ge­mein­de oder bei der kan­to­na­len Bau­be­hör­de. Sie müs­sen das Bau­vor­ha­ben de­tail­liert be­schrei­ben  und be­grün­den. Grös­se­re Bau­vor­ha­ben müs­sen durch eine Fach­per­son (z.B. ei­nen Ar­chi­tek­ten) ein­ge­reicht wer­den. Je bes­ser Sie das Bau­ge­such vor­be­rei­ten, des­to grös­ser ist die Chan­ce, dass es be­wil­ligt wird.

Zeit ein­pla­nen

Rech­nen Sie ge­nü­gend Zeit ein, Bau­be­wil­li­gun­gen müs­sen ver­öf­fent­licht wer­den. An­schlies­send kön­nen An­woh­ner das Bau­vor­ha­ben durch Ein­spra­chen blo­ckie­ren. Falls Sie das be­fürch­ten, su­chen Sie vor­her das Ge­spräch mit be­trof­fe­nen Per­so­nen. Das kann sich loh­nen. Auch der Aus­tausch mit Quar­tier­kom­mis­sio­nen, Ver­ei­nen, dem Denk­mal­schutz oder Ge­mein­de­rats­mit­glie­dern kann wert­voll sein.

 

Die Prü­fung

Die zu­stän­di­ge Be­hör­de prüft Ih­ren An­trag. Sie ent­schei­det un­ter an­de­rem mit die­sen Fra­gen, ob Sie Ih­nen die Bau­be­wil­li­gung er­teilt oder nicht:

  • Ist die Brand­si­cher­heit gewährleistet?
  • Wird das Orts­bild ge­stört?
  • Wird der Denk­mal­schutz von al­ten Ge­bäu­den eingehalten?
  • Ist das Bau­ge­such im öf­fent­li­chen Interesse?
  • Wer­den Bau­vor­schrif­ten und Zo­nen­plä­ne eingehalten?

Kei­ne Baubewilligungspflicht

Im Zwei­fels­fall lohnt es sich, Ihr Vor­ha­ben kurz mit der Ge­mein­de und/oder dem Bau­in­spek­to­rat zu be­spre­chen. So er­fah­ren Sie schon vor der Ein­ga­be, auf was es an­kommt und was Sie erwartet.

Kein Bau­ge­such braucht es , wenn es sich nur um klei­ne, ent­fern­ba­re Bau­ten han­delt, Bei­spie­le sind: kur­ze Sicht­schutz­wand, Pa­ra­bol­spie­gel, Zaun, Ab­fall­kü­bel, Per­go­la, Sand­kas­ten, Wohn­wa­gen, mo­bi­ler Wurst­stand, Pflan­zen­kü­bel.

Fa­zit

Da­mit Sie bei Ih­ren Bau­plä­nen kei­ne bö­sen Über­ra­schung er­war­ten, pla­nen Sie die­se mög­lichst früh ein. Neh­men Sie sich ge­nü­gend Zeit, um die nö­ti­gen For­mu­la­re aus­zu­fül­len und ein­zu­rei­chen. Die Ent­schei­dun­gen kön­nen eine Wei­le dau­ern. In­for­mie­ren Sie auch alle be­tei­lig­ten Per­so­nen, wenn mög­lich im Vor­aus. Wenn die be­trof­fe­nen Per­so­nen in­for­miert sind, kön­nen Be­schwer­den und Ver­zö­ge­run­gen ver­hin­dert wer­den. Viel­leicht er­hal­ten Sie so auch noch nütz­li­che In­puts. Grund­sätz­lich gilt, je bes­ser der Um­bau ge­plant und kom­mu­ni­ziert, des­to bes­ser die Chan­ce auf ein gu­tes Gelingen.

Un­se­re Lösungen

Vor­la­ge Be­triebs­kon­zept Gastronomie

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Vor­la­ge Bud­get Gastronomie

Die­se Ex­cel-Vor­la­ge hilft Ih­nen, ein Bud­get für Ih­ren Gas­tro­no­mie­be­trieb zu er­stel­len. Ex­cel-Do­ku­ment mit 2 Ta­bel­len und An­lei­tung — Preis Fr. 18.-

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Urs Mes­ser­li

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Kau­fen

Schlies­sen Sie ei­nen Kauf­ver­trag ab, dann wird Ih­nen das Ei­gen­tum am Lo­kal über­tra­gen. So­mit «ge­hört» Ih­nen das Lo­kal. Von ei­nem ab­ge­schlos­se­nen Kauf kön­nen Sie nicht ein­fach zu­rück­tre­ten, des­halb soll­ten Sie ei­nen Im­mo­bi­li­en­kauf gut über­den­ken. Las­sen Sie sich auf kei­nen Fall un­ter Druck set­zen und über­stür­zen Sie nichts.

Der Kauf­ver­trag ei­ner Im­mo­bi­lie muss schrift­lich ab­ge­schlos­sen und von ei­nem No­tar öf­fent­lich be­glau­bigt wer­den. Of­fi­zi­ell ge­hört das Re­stau­rant aber erst nach dem Ein­trag in das Grund­buch Ihnen.

Vor­tei­le

Nach­tei­le

Mie­ten und Pachten

Miet­ver­trag

Im Ge­gen­satz zum Kauf­ver­trag wird Ih­nen beim Miet­ver­trag das Lo­kal zum Ge­brauch über­las­sen. Da­für müs­sen Sie dem Ver­mie­ter ei­nen Miet­zins be­zah­len. Beim Aus­lau­fen des Miet­ver­tra­ges sind Sie ver­pflich­tet, das Lo­kal wie­der dem Ver­mie­ter zu über­ge­ben. Das be­deu­tet, dass das Lo­kal nicht Ih­nen «ge­hört». Wir emp­feh­len Ih­nen, ei­nen Miet­ver­trag im­mer schrift­lich abzuschliessen.

Neh­men Sie den Miet­zins ge­nau un­ter die Lupe. Bei der Höhe der Mie­te spie­len ver­schie­de­ne Fak­to­ren eine Rol­le wie der Stand­ort, An­zahl Sitz­plät­ze des Lo­kals, ob es sich um ei­nen Roh­bau han­delt, aber auch die Lauf­kund­schaft und die Kon­kur­renz. Der Miet­zins soll­te zwi­schen 8–12 % des jähr­li­chen Um­sat­zes be­tra­gen. Ei­nen hö­he­ren Miet­zins soll­ten Sie nicht ver­ein­ba­ren, weil die­ser für Sie wahr­schein­lich nicht trag­bar ist.

Pacht­ver­trag

Ein Pacht­ver­trag ist dem Miet­ver­trag ähn­lich. Das Lo­kal wird Ih­nen aber nicht nur zum Ge­brauch, son­dern auch zur Nut­zung über­las­sen. Pach­ten Sie ein be­reits be­stehen­des Re­stau­rant, wer­den Ih­nen die Räu­me und das In­ven­tar mit­samt den Ge­schäfts­be­zie­hun­gen über­ge­ben. Der Pacht­ver­trag muss nicht schrift­lich er­fol­gen. Aus Be­weis­grün­den emp­feh­len wir im­mer ei­nen schrift­li­chen Ver­trag. Aus­ser­dem ist es emp­feh­lens­wert, dass Sie sich über die Höhe ei­nes fai­ren Pacht­zin­ses erkundigen.

Un­ter­schie­de

Ein zen­tra­ler Un­ter­schied zum Miet­ver­trag liegt dar­in, dass die Un­ter­halts­pflicht und die Pflicht zur sorg­fäl­ti­gen Be­wirt­schaf­tung beim Pacht­ver­trag wei­ter ge­hen als beim Miet­ver­trag. Im Un­ter­schied zum Miet­ver­trag ha­ben Sie beim Pacht­ver­trag als Päch­ter län­ge­re Kün­di­gungs­fris­ten und län­ge­re Fris­ten bei Zahlungsrückständen.

Vor­tei­le

Nach­tei­le

Bevor ein Kauf- oder Mietvertrag in der Gastronomie abgeschlossen wird, sollten die Vor- und Nachteile abgewogen werden.

Fran­chise­ver­trag

Beim Ab­schluss ei­nes Fran­chise­ver­trags über­neh­men Sie das Ge­schäfts­mo­dell vom Fran­chi­se­ge­ber ge­gen Be­zah­lung. Sie als Fran­chise­neh­mer gel­ten fi­nan­zi­ell als selbst­stän­di­ger Un­ter­neh­mer und tra­gen des­halb das vol­le Ri­si­ko. Je­doch kön­nen Sie vom Wis­sen und den Er­fah­run­gen des Ge­schäfts­part­ners (Fran­chi­se­ge­ber) pro­fi­tie­ren. Fran­chi­sing wird des­halb auch als «ab­hän­gi­ge Selbst­stän­dig­keit» be­zeich­net. Be­kann­te Bei­spie­le für Fran­chi­se­un­ter­neh­men sind McDonald’s, Bur­ger King oder Coop Pronto.

Für Sie als Fran­chise­neh­me­rin ist es wich­tig, dass Sie sich ge­naue In­for­ma­tio­nen über den Ge­schäfts­part­ner be­schaf­fen und sich über die Ri­si­ken im Kla­ren sind. Ihr Ge­schäfts­part­ner soll­te Sie über die Pro­duk­te und das Sys­tem de­tail­liert aufklären.

Vor­tei­le

Nach­tei­le

Fa­zit

Wel­cher Ver­trag für Sie der rich­ti­ge ist, hängt von Ih­nen, Ih­rer Si­tua­ti­on und Ih­rer Be­triebs­idee ab. Es ist wich­tig, dass Sie sich vor je­dem Ver­trags­ab­schluss des­sen Vor- und Nach­tei­le be­wusst sind und sich im Kla­ren sind, wor­auf Sie sich ein­las­sen. Egal für wel­chen Ver­trag Sie sich ent­schei­den, schlies­sen Sie die­sen in je­dem Fall schrift­lich ab. Wenn es zu Strei­tig­kei­ten kommt, ha­ben Sie et­was in der Hand.

Un­se­re Lösungen

Vor­la­ge Finanzanalyse

Mit der Vor­la­ge zur Fi­nanz­ana­ly­se kön­nen Sie die Bi­lanz- und Er­folgs­kenn­zah­len be­rech­nen und be­ur­tei­len las­sen. So wis­sen Sie, wo Ihr Be­trieb fi­nan­zi­ell steht. Ex­cel-Do­ku­ment mit 2 Ta­bel­len und An­lei­tung — Preis Fr. 18.-

Urs Mes­ser­li

Sie möch­ten sich vor dem Ab­schluss ei­nes Ver­tra­ges be­ra­ten las­sen? Der er­fah­re­ne Gas­tro­nom Urs Mes­ser­li be­rät und be­glei­tet Sie für alle Pro­jek­te, Kon­zep­te und Pro­zes­se Ih­res Restaurants.

Grund­kurs Gastronomieführung

Der Grund­kurs Gas­tro­no­mie­füh­rung der Schwei­zer Gas­tro­no­mie­fern­schu­le ver­mit­telt Ih­nen die grund­le­gen­den Kennt­nis­se des Ver­trags­recht. Zu­sätz­lich er­fah­ren Sie mehr über wich­ti­ge The­men der Be­triebs­füh­rung in der Gastronomie.

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In­ven­tar mit Marktwerten

Sie über­neh­men ei­nen Be­trieb oder ha­ben ein Über­nah­me­an­ge­bot er­hal­ten? Wir be­wer­ten das In­ven­tar mit ak­tu­el­len Markt­wer­ten und er­stel­len eine fun­dier­te Auf­lis­tung des In­ven­tars. Preis ge­mäss in­di­vi­du­el­lem Angebot.

Die Pro­ble­ma­tik ist seit län­ge­rem be­kannt, vor al­lem im De­tail­han­del wer­den gro­tes­ke Be­trä­ge be­zahlt, um an gu­ten La­gen ein Ge­schäft zu er­gat­tern. An der Bahnhof­strasse in Zü­rich spricht man von meh­re­ren Mil­lio­nen Fran­ken, die Luxus­konzerne und inter­nationale Ket­ten hin­blät­tern, nur um ei­nen Miet­ver­trag zu er­hal­ten. Wohl­ge­merkt: Die Mie­ten sind des­halb nicht tie­fer. Das Schlüs­sel­geld wird für den Platz be­zahlt, oft­mals be­grün­det mit «Preis für Re­pu­ta­ti­on und Kun­den­stamm», «Good­will» oder ähn­lich ne­bu­lö­sen Umschreibungen.

Völ­lig über­teu­er­te Inventarpreise 

In der Gas­tro­no­mie sind die Schlüs­sel­gel­der tie­fer, aber auch hier gibt es kei­ne ra­tio­na­le Be­grün­dung für über­teu­er­te In­ven­tar­über­nah­men. So wer­den bei Keb­ab­stän­den Stüh­le, Ti­sche und Kü­chen­ge­rä­te, die viel­leicht Fr. 10’000.- wert sind, für über Fr. 100’000.- ver­kauft, bei Re­stau­rants geht es rasch um eine hal­be Mil­li­on Fran­ken fürs In­ven­tar. Der Vor­mie­ter und der Im­mo­bi­li­en­ver­mitt­ler pro­fi­tie­ren mas­siv vom Wei­ter­ver­kauf des Miet­ver­trags (oder der GmbH). Dazu kommt, dass Im­mo­bi­li­en­händ­ler wie gastrokaufen.ch oder Re­mi­com die­se Pra­xis zu­sätz­lich be­feu­ern, in­dem sie sich dar­auf spe­zia­li­sie­ren, Be­trie­be mit be­stehen­den Miet­ver­trä­gen zu über­höh­ten Schlüs­sel­gel­dern weiterzuvermitteln.

Un­er­fah­re­ne Gas­tro­no­men leiden 

Leid­tra­gen­de sind oft schlecht aus­ge­bil­de­te Gas­tro­no­men, die sich den Traum vom ei­ge­nen Im­biss oder Re­stau­rant er­fül­len wol­len und da­für viel zu hohe Ri­si­ken ein­ge­hen. Be­son­ders Aus­län­der lei­hen sich oft von Lands­leu­ten Geld oder neh­men Klein­kre­di­te auf und las­sen sich von Im­mo­bi­li­en­händ­lern über den Tisch zie­hen. Die Lie­gen­schafts­be­sit­zer pro­fi­tie­ren zwar nicht vom Schlüs­sel­geld, sie mi­schen aber kräf­tig mit, wenn es dar­um geht, die Mie­ten hoch­zu­trei­ben. Auch hier sind die Im­mo­bi­li­en­händ­ler fe­der­füh­rend, in­dem sie ver­su­chen, über­ris­se­ne Mie­ten am Markt zu plat­zie­ren. Um gute Be­triebs­kon­zep­te geht es kaum mehr, die Be­sit­zer wol­len ein­fach mög­lichst viel Mie­te raus­ho­len. Es wird in Kauf ge­nom­men, dass die Be­trie­be so kaum Über­le­bens­chan­cen ha­ben und die Mie­ter in im­mer kür­ze­ren Ab­stän­den den Bet­tel hin­schmeis­sen. Dass da­mit die Qua­li­tät des An­ge­bots nicht steigt, liegt auf der Hand.

Das führt dazu, dass er­fah­re­ne Gastro­un­ter­neh­mer kaum mehr be­zahl­ba­re Lo­ka­li­tä­ten fin­den. Ent­we­der ist die Mie­te viel zu hoch oder es wer­den über­ris­se­ne Schlüs­sel­gel­der ver­langt, oft so­gar bei­des. Da sich im­mer ein Dum­mer fin­det, der zu viel zahlt, hat kaum eine Chan­ce, wer sau­ber kal­ku­liert. Die Im­mo­bi­li­en­händ­ler nen­nen das freie Markt­wirt­schaft. Dass die­ser freie Markt vor al­lem da­von lebt, dass sehr gut in­for­mier­te Ver­käu­fer auf schlecht aus­ge­bil­de­te “Träu­mer” tref­fen, wird ger­ne unterschlagen.

Be­son­ders für un­er­fah­re­ne Gas­tro­no­men, lohnt sich eine Grund­aus­bil­dung. Sie hilft ih­nen, die Rea­li­tät ein­zu­schät­zen und die rich­ti­gen Ent­schei­dun­gen zu treffen.

Ein Gastronom bei der Immobilienübergabe

Recht­li­che Situation 

Schlüs­sel­gel­der sind grund­sätz­lich le­gal, so­lan­ge der Ver­mie­ter nicht in­vol­viert ist. Der Ver­mie­ter darf nicht pro­fi­tie­ren und nichts wis­sen vom Schlüs­sel­geld. Ist der Ver­mie­ter in­vol­viert, han­delt es sich um ein nich­ti­ges Kopp­lungs­ge­schäft, da die Über­nah­me des Miet­ver­trags mit ei­nem an­de­ren Ge­schäft, näm­lich der Schlüs­sel­geld­zah­lung “ge­kop­pelt” ist. In ei­nem sol­chen Fall ist die Schlüs­sel­geld­zah­lung nicht ge­schul­det und kann zu­rück­ge­for­dert wer­den. Der Miet­ver­trag bleibt bestehen.

Er­fährt der Ver­mie­ter erst im Nach­hin­ein vom Schlüs­sel­geld, kann er da­ge­gen nichts mehr un­ter­neh­men. Der Ver­mie­ter kann sich aber im Vor­feld ge­gen den pro­fit­ori­en­tier­ten Wei­ter­ver­kauf des Miet­ver­trags ab­si­chern, in­dem er im Miet­ver­trag fest­legt, dass die Be­din­gun­gen der Wei­ter­ga­be of­fen­zu­le­gen sind. Wer­den dar­in über­trie­be­ne Ent­schä­di­gun­gen ver­langt, kann der Ver­mie­ter den Wei­ter­ver­kauf an den neu­en Mie­ter ablehnen.

Tipps für die Praxis 

Wor­auf müs­sen Sie bei der Über­nah­me ei­nes Gas­tro­no­mie­be­triebs ach­ten? Wor­an er­ken­nen Sie ver­steck­te Schlüsselgelder?

Ein Merk­mal se­riö­ser An­ge­bo­te ist die In­ven­tar­schät­zung durch eine un­ab­hän­gi­ge In­stanz. Las­sen Sie im Zwei­fels­fall das In­ven­tar schät­zen. Wenn der Über­nah­me­preis da­von ab­weicht, über­le­gen Sie, ob es da­für Grün­de gibt (tie­fer Miet­preis, Kun­den­stamm) und ob Sie den Über­nah­me­preis in­ner­halb von höchs­tens 5 Jah­ren er­wirt­schaf­ten können.

Eine Mie­te in Ab­hän­gig­keit vom Um­satz macht die Kal­ku­la­ti­on ein­fa­cher und zeigt das Be­stre­ben des Ver­mie­ters, eine se­riö­se Part­ner­schaft ein­zu­ge­hen. Nut­zen Sie un­se­ren Bud­get­rech­ner für eine gro­be Schät­zung ei­nes trag­ba­ren Miet­zin­ses. Üb­lich sind 8 – 12 %, bei Nacht­lo­ka­len bis 15 %. Mie­ten, die deut­lich über 12 % (bei Nacht­lo­ka­len über 15 %) des bud­ge­tier­ten Um­sat­zes lie­gen, sind nicht trag­bar. Mit un­se­rer Vor­la­ge zur Fi­nanz­pla­nung kön­nen Sie auch ver­schie­de­ne Mie­ten in Ab­hän­gig­keit zu den Fi­nan­zen Ih­res Be­triebs beurteilen. 

Las­sen Sie sich nicht un­ter Druck set­zen, Im­mo­bi­li­en­händ­ler drän­gen meist sehr rasch auf die Un­ter­schrei­bung von Ver­ein­ba­run­gen, Vor­ver­trä­gen etc., aus de­nen man nur mit Straf­zah­lun­gen wie­der raus­kommt. Zie­hen Sie Fach­per­so­nen bei, wenn Sie un­si­cher sind. Der Zu­satz­auf­wand lohnt sich.

Un­se­re Lösung

In­ven­tar mit Marktwerten

Sie über­neh­men ei­nen Be­trieb oder ha­ben ein Über­nah­me­an­ge­bot er­hal­ten? Wir be­wer­ten das In­ven­tar mit ak­tu­el­len Markt­wer­ten und er­stel­len eine fun­dier­te Auf­lis­tung des In­ven­tars. Preis ge­mäss in­di­vi­du­el­lem Angebot.

Coa­ching Schlüs­sel­geld und Inventarübernahme

Sie sind da­bei ei­nen Be­trieb in­klu­si­ve In­ven­tar zu über­neh­men, sind sich aber un­si­cher, ob die Ab­lö­se­sum­me ge­recht­fer­tigt ist? Un­se­re Part­ner­fir­ma zeigt Ih­nen wor­auf Sie ach­ten müssen.

Vor­la­ge Finanzanalyse

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Wie kom­me ich zu ei­ner gu­ten aber güns­ti­gen Ein­rich­tung in der Gastronomie?
Ich brau­che für mei­nen Lie­fer­dienst ein Auto, ver­die­ne aber noch nichts. Was ma­che ich jetzt?
Bei sol­chen Pro­ble­men kann Lea­sing Ab­hil­fe schaf­fen — so­fern es rich­tig ge­macht wird.

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Quel­len

Schlüs­sel­gel­der als Tür­öff­ner auch in der Gas­tro­no­mie? Dr. iur. Elia­ne E.Ganz, Gastro­Le­gal.
Der Boom des Schlüs­sel­gel­des, Dr. Ar­min Zu­cker, Ver­band der Ge­schäfts­mie­ter.
Hor­ren­de Ab­lö­se­sum­men sind der Tür­öff­ner, Sonn­tags­zei­tung 22.11.2014.
Schlüs­sel­geld – wer zahlt und wer pro­fi­tiert, NZZ 15.04.2011.
Ge­sprä­che mit Immobilienexperten.

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